Inkomenseis huurwoning: hoeveel moet je verdienen?

In veel huuradvertenties staat een inkomenseis: 3 keer de huur, 3,5 keer, soms 4 keer. Maar wat betekent dat, en hoeveel moet je dan verdienen? Hier lees je hoe je het uitrekent, wat meetelt als inkomen en wat je kunt doen als je de eis net niet haalt.

Het korte antwoord

Er is geen wettelijke inkomenseis voor huurwoningen in de vrije sector of de middenhuur. De verhuurder bepaalt de eis zelf.

Meestal vraagt hij een bruto maandinkomen van 3 tot 4 keer de kale maandhuur. Sommige grote verhuurders vragen meer, tot 4,5 keer. Huur je samen, dan telt het tweede inkomen vaak voor de helft of helemaal mee.

Zo reken je het uit

Vermenigvuldig de kale maandhuur met de factor uit de advertentie. Dan weet je welk bruto maandinkomen je nodig hebt.

Huur × factor = benodigd bruto inkomen per maand

Wil je weten hoeveel huur je maximaal kunt betalen? Deel dan je bruto maandinkomen door de factor. Verdien je € 3.500 bruto per maand, dan kun je huren tot:

• € 1.166 bij 3 keer de huur

• € 1.000 bij 3,5 keer de huur

• € 875 bij 4 keer de huur

Staat de eis per jaar?

Sommige verhuurders noemen een jaarinkomen, bijvoorbeeld "40 keer de maandhuur". Deel door 12 om het om te rekenen: 40 keer per jaar is 3,33 keer per maand, 42 keer is 3,5 keer en 48 keer is 4 keer.

Kale huur of met servicekosten?

Meestal rekent de verhuurder met de kale huur. Sommige verhuurders tellen de servicekosten mee, en dat scheelt. Neem een woning van € 1.150 kaal plus € 100 servicekosten, met een eis van 3,5 keer:

• met de kale huur heb je € 4.025 bruto per maand nodig

• met de totale huur heb je € 4.375 bruto per maand nodig

Staat het niet in de advertentie? Vraag het na voordat je reageert.

Wat telt mee als inkomen?

Verhuurders kijken naar je bruto inkomen: je inkomen vóór belasting. Wat ze precies meetellen, verschilt per verhuurder.

Telt vaak mee:

• je vaste bruto salaris

• vakantiegeld en een vaste 13e maand: de verhuurder deelt dan je bruto jaarinkomen door 12

• als zzp'er: je gemiddelde winst over de afgelopen jaren, aangetoond met bijvoorbeeld je inkomensverklaring

Telt vaak niet of maar deels mee:

• wisselende bonussen en overuren

• huurtoeslag

Twijfel je, bijvoorbeeld over een bijbaan of studiefinanciering? Vraag de verhuurder vooraf wat hij meetelt.

Heb je een tijdelijk contract of werk je als zzp'er? Lees dan Huren met een tijdelijk contract of als zzp'er.

Samen huren

Huur je met je partner, dan tellen jullie inkomens samen. Maar niet altijd helemaal: het tweede inkomen telt bij veel verhuurders voor de helft of volledig mee.

Een voorbeeld. Jij verdient € 3.000 bruto per maand, je partner € 2.000. De verhuurder vraagt 3,5 keer de huur.

• Telt het tweede inkomen volledig mee (€ 5.000), dan kun je huren tot € 1.428.

• Telt het voor de helft mee (€ 4.000), dan kun je huren tot € 1.142.

Sommige verhuurders gebruiken voor twee inkomens ook een hogere factor. Lees de voorwaarden daarom goed.

Vrije sector, middenhuur en sociale huur

• Vrije sector: de verhuurder bepaalt de inkomenseis zelf. Er is geen wettelijk maximum.

• Middenhuur: ook hier stelt de verhuurder meestal een inkomenseis. Sommige gemeenten hebben voor middenhuurwoningen eigen regels, zoals een maximale inkomenseis of juist een maximaal inkomen. Kijk daarom op de site van je gemeente.

• Sociale huur: bij een woningcorporatie geldt geen inkomenseis zoals in de vrije sector, maar juist een maximuminkomen. In 2026 is dat € 51.537 bruto per jaar voor een eenpersoonshuishouden en € 56.910 voor een meerpersoonshuishouden.

Wat moet een verhuurder je vertellen?

Sinds 1 juli 2023 geldt de Wet goed verhuurderschap. Biedt een verhuurder of makelaar een woning openbaar aan, dan moet hij:

• vooraf duidelijk maken hoe hij huurders selecteert, en met welke criteria, zoals de inkomenseis

• objectieve criteria gebruiken die niet discrimineren

• je uitleggen waarom je bent afgewezen

Hij mag je wel om bewijs van je inkomen vragen, zoals loonstroken of een werkgeversverklaring. In Deze documenten heb je klaar voordat je reageert lees je wat je klaar moet hebben.

Houdt een verhuurder zich niet aan de regels? Elke gemeente heeft een meldpunt goed verhuurderschap.

Haal je de inkomenseis net niet?

Verhuurders wijken soms af van hun eis. Dit kan helpen:

• Een garantsteller. Iemand, vaak een ouder, die garant staat voor je huur. Die moet zelf meestal een hoger inkomen hebben.

• Spaargeld. Sommige verhuurders tellen eigen vermogen mee. Vraag hoe ze dat doen.

• Een nieuwe baan of loonsverhoging. Begin je binnenkort met een hoger salaris? Stuur je arbeidscontract of een werkgeversverklaring mee.

• Vragen. Particuliere verhuurders zijn soms flexibeler dan grote beleggers. Vraag vóór je reageert of ze uitzonderingen maken.

• Breder zoeken. Een iets lagere huur, een andere wijk of een studio kan het verschil maken.

Doe dit niet:

• Je inkomen mooier maken of documenten aanpassen. Dat is fraude.

• Meer borg betalen dan twee keer de kale maandhuur. Meer mag een verhuurder niet vragen, ook niet als je inkomen te laag is.

Weet je nog niet welke huur bij je inkomen past? Reken het dan uit met de Huurcalculator.